Unterhaltsreinigung Preise: je Quadratmeter und Monat

Was im Monatspreis tatsächlich enthalten ist

Der Monatspreis der Unterhaltsreinigung ist eine Jahresleistung, die auf zwölf gleiche Raten verteilt wird. Er enthält die Arbeitszeit im Objekt, die Rüst- und Wegezeiten, Reinigungsmittel und Geräte, Maschinen und deren Wartung, die Objektleitung mit Kontrollgängen, Verwaltung, Versicherung sowie Wagnis und Gewinn. Nicht enthalten sind in der Regel Verbrauchsmaterialien wie Seife, Papier und Abfallbeutel; diese werden entweder gestellt oder separat abgerechnet.

Grundlage ist der Reinigungsplan. Er legt für jede Raumgruppe fest, welche Position in welchem Abstand bearbeitet wird. Aus dem Plan entsteht die Wochenstundenzahl, aus der Wochenstundenzahl der Monatspreis. Ohne Plan gibt es keinen nachvollziehbaren Preis, sondern nur eine Zahl, deren Herkunft niemand mehr rekonstruieren kann.

Wichtig ist die Abgrenzung nach oben: Alles, was seltener als vierteljährlich anfällt, gehört nicht in die Unterhaltsreinigung. Grundreinigungen, Glasreinigung der Außenfassade, Fassaden- und Sonderreinigungen werden getrennt kalkuliert und getrennt beauftragt. Werden sie in den Monatspreis eingerechnet, zahlen Sie bei einer Vertragsbeendigung im laufenden Zyklus für eine Leistung, die nie erbracht wurde.

Preiskorridore nach Objektart

Die folgenden Werte sind Orientierungskorridore für die Region Halle, Leipzig und Merseburg. Sie setzen ein vollständiges Leistungsverzeichnis, normale Zugänglichkeit und ein Zeitfenster außerhalb der Kernnutzungszeit voraus. Der konkrete Preis Ihres Objekts kann nach oben oder unten abweichen, weil er sich immer aus der tatsächlichen Flächenmischung ergibt.

Auffällig ist die Spannweite zwischen Hallen- und Bürobereichen. Eine Produktionshalle mit freien, gut befahrbaren Flächen wird maschinell mit Aufsitzscheuersaugmaschine bearbeitet und liegt deshalb um den Faktor sechs bis zehn unter einem Bürobereich. Genau deshalb ist es sinnlos, für ein Industrieobjekt einen Mischpreis über alle Flächen zu bilden: Der Wert sagt weder für die Halle noch für den Bürotrakt etwas aus.

Bildungsobjekte liegen am oberen Rand, weil die Nutzungsdichte hoch, die Verschmutzung grob und das Zeitfenster kurz ist. Handelsflächen liegen trotz sechs Einsätzen pro Woche vergleichsweise günstig, weil die Flächen offen und maschinengängig sind und das Warenlager anders bewertet wird als die Verkaufsfläche.

Alle Angaben sind Orientierungskorridore. Der verbindliche Preis ergibt sich ausschließlich aus dem Leistungsverzeichnis und einer Objektbegehung.

Der Rhythmus wirkt annähernd linear

Das Unterhaltsintervall ist der Preistreiber, über den Sie allein entscheiden. Seine Wirkung lässt sich exakt beziffern, weil sie linear verläuft. Die folgende Tabelle rechnet eine Bürofläche mit einer Flächenleistung von 300 Quadratmetern je Stunde und einem Stundenverrechnungssatz von 30,00 Euro durch. Der Preis je Quadratmeter und Durchgang beträgt damit 0,10 Euro.

Der Monatsfaktor ergibt sich aus 52 Wochen geteilt durch 12 Monate, also 4,33 Wochen. Fünf Einsätze pro Woche entsprechen 21,7 Einsätzen im Monatsmittel, drei Einsätze 13,0, zwei Einsätze 8,7 und ein Einsatz 4,3. Diese Zahlen stehen in jedem sauberen Angebot und sollten dort auch nachprüfbar aufgeführt sein.

Aus der Tabelle folgt eine Faustregel, die sich in Budgetgesprächen bewährt hat: Jeder gestrichene Wochentag senkt die Kosten der betroffenen Fläche um 20 Prozent gegenüber dem täglichen Rhythmus. Das klingt attraktiv, gilt aber nur für Flächen, die eine Reduzierung vertragen. Welche das sind, klärt der nächste Abschnitt.

Was den Preis nach oben treibt

Der Sanitäranteil ist der stärkste objektseitige Kostentreiber. Eine Sanitäreinheit wird nicht nach Fläche, sondern nach Objekten kalkuliert: Waschbecken, WC, Urinal, Spiegel, Spender, Trennwand. Bei fünf Einsätzen pro Woche liegt der rechnerische Wert für Sanitärflächen um ein Vielfaches über dem Büroniveau. Fragen Sie deshalb im Angebot nach der Anzahl der Sanitärobjekte, nicht nach Quadratmetern.

An zweiter Stelle steht der Bodenbelag. Textilbeläge sind in der täglichen Reinigung günstig, verursachen aber Zwischen- und Grundreinigungen. Elastische Beläge brauchen dosierte Wischpflege und regelmäßige Einpflege. Naturstein und unbeschichtete Estriche sind heikel, weil falsche Mittel dauerhafte Schäden hinterlassen. Feinsteinzeug mit rutschhemmender Oberfläche ist optisch unkritisch, aber deutlich langsamer als glatte Beläge.

Dritter Treiber ist das Zeitfenster. Reinigung außerhalb der Nutzungszeit ist am effizientesten. Muss die Leistung als Tagesreinigung parallel zum Betrieb erbracht werden, steigen Rüstzeiten und Unterbrechungen. In sensiblen Bereichen mit Zutrittsbegleitung oder Sicherheitsschleuse kann der Zeitzuschlag erheblich sein und gehört offen in die Kalkulation.

Viertens die Objektgröße. Kleine Objekte sind je Quadratmeter immer teurer, weil Anfahrt, Rüstzeit und Materialtransport auf wenige Quadratmeter umgelegt werden. Ein Objekt mit 200 Quadratmetern und 45 Minuten Einsatzzeit trägt dieselbe Anfahrt wie ein Objekt mit 1.400 Quadratmetern.

Rechenbeispiel: Bürogebäude mit 1.400 Quadratmetern

Das Beispiel zeigt ein Verwaltungsgebäude in Halle mit 1.400 Quadratmetern Reinigungsfläche, aufgeteilt in vier Raumgruppen. Gerechnet wird mit einem Stundenverrechnungssatz von 30,00 Euro und fünf Einsätzen pro Woche, also 21,7 Einsätzen im Monatsmittel.

Die Summe von 5,40 Stunden je Durchgang ergibt 162,00 Euro je Einsatz. Auf den Monat gerechnet sind das 162,00 Euro mal 21,7, also 3.515,40 Euro. Bezogen auf die Gesamtfläche entspricht das rund 2,51 Euro je Quadratmeter und Monat. Der Wert liegt am oberen Rand des Korridors, weil der Sanitäranteil mit 60 Quadratmetern für ein Verwaltungsgebäude hoch ist.

Jetzt die Variante mit reduziertem Rhythmus: Die Büroflächen gehen auf drei Einsätze pro Woche, alle übrigen Raumgruppen bleiben bei fünf. Büro: 3,00 Stunden mal 30,00 Euro mal 13,0 Einsätze ergibt 1.170,00 Euro. Übrige Raumgruppen: 2,40 Stunden mal 30,00 Euro mal 21,7 Einsätze ergibt 1.562,40 Euro. Summe 2.732,40 Euro im Monat, also rund 1,95 Euro je Quadratmeter.

Die Ersparnis beträgt 783,00 Euro im Monat oder 9.396,00 Euro im Jahr, das sind rund 22 Prozent. Die Flächen, auf denen Nutzer und Besucher Sauberkeit wahrnehmen, bleiben dabei unverändert im täglichen Rhythmus.

Was Sie streichen können

Die folgenden Positionen lassen sich in den meisten Objekten reduzieren, ohne dass Nutzer, Besucher oder Aufsichtsbehörden es bemerken. Voraussetzung ist, dass die Reduzierung im Leistungsverzeichnis sauber dokumentiert wird und nicht stillschweigend erfolgt. Eine stillschweigende Reduzierung ist Schlechtleistung, eine vereinbarte ist eine Budgetentscheidung.

Der wichtigste Punkt ist die Trennung von Vollreinigung und Sichtreinigung. In einem Büro mit drei Vollreinigungen pro Woche und zwei kurzen Sichtdurchgängen für Abfall und punktuelle Verschmutzungen bleibt das Erscheinungsbild stabil, während der Zeitbedarf deutlich sinkt. Diese Kombination ist in der Praxis wirksamer als jede Verhandlung über den Stundensatz.

• Büroflächen von fünf auf drei Vollreinigungen mit zwei Sichtdurchgängen umstellen
• Papierkorbleerung in Einzelbüros auf zentrale Sammelstellen verlagern
• Archive, Technik- und Lagerräume auf monatlich oder quartalsweise setzen
• Sockelleisten, Türblätter und Heizkörper aus dem Wochenrhythmus in den Monatsrhythmus verschieben
• Innenglasreinigung von quartalsweise auf halbjährlich reduzieren
• Besprechungsräume nach Belegung statt nach Kalender reinigen

Was Sie nicht streichen sollten

Sanitärbereiche sind die Grenze. Eine Reduzierung von fünf auf drei Einsätze pro Woche fällt hier innerhalb einer Woche auf und führt regelmäßig zu Beschwerden, die den eingesparten Betrag durch internen Aufwand übersteigen. In Betrieben mit Kantine, Umkleiden oder Publikumsverkehr ist die tägliche Sanitärreinigung faktisch nicht verhandelbar.

Ebenso wenig sollten Sie an Eingangsbereichen und Sauberlaufzonen sparen. Dort entsteht der erste Eindruck, und dort wird der Schmutz gebunden, der sonst ins Gebäude getragen wird. Eine vernachlässigte Sauberlaufzone erhöht den Reinigungsaufwand im gesamten Erdgeschoss und verkürzt die Standzeit der Bodenbeläge.

Der dritte Punkt betrifft die Kontrolle. Wer die Objektleitung aus dem Vertrag herausrechnet, spart einen kleinen Betrag und verliert den Einzigen, der Abweichungen bemerkt, bevor Sie es tun. Bei Revierreinigung mit fester Teamzuordnung ist die Objektleitung der Grund, warum Personalwechsel nicht sofort zu Qualitätseinbrüchen führen.

Und schließlich die Grundreinigung. Sie ist keine Kür, sondern Werterhalt. Wird sie über Jahre verschoben, lässt sich der Ausgangszustand vieler Beläge nicht mehr durch Reinigung herstellen, sondern nur noch durch Sanierung. Die Ersparnis von zwei ausgefallenen Grundreinigungen wird von einer Bodensanierung regelmäßig um ein Vielfaches übertroffen.

Sparen Sie an der Frequenz von Flächen, nicht an der Substanz von Hygiene, Sauberlaufzonen und Werterhalt.

Preisanpassung, Laufzeit und Kündigung

Reinigungsverträge laufen üblicherweise über 24 bis 36 Monate mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Quartals- oder Jahresende. Kürzere Laufzeiten sind möglich, führen aber zu höheren Preisen, weil Einarbeitung, Personalgewinnung und Maschinenbeschaffung auf eine kürzere Zeit umgelegt werden.

Die Preisanpassung ist der Punkt, der in Verhandlungen am häufigsten unterschätzt wird. Da der Tariflohn im Gebäudereinigerhandwerk in der Regel jährlich steigt, enthält praktisch jeder Vertrag eine Anpassungsklausel. Fair ist eine Klausel, die die Anpassung an die tarifliche Lohnerhöhung koppelt und den Lohnanteil der Kalkulation offenlegt, statt pauschal einen Prozentsatz zu nennen.

Achten Sie außerdem auf die Regelung für Flächenänderungen. Wenn ein Geschoss leer steht oder ein Anbau in Betrieb geht, muss der Vertrag eine Anpassung ohne Neuverhandlung erlauben. Ein Vertrag mit hinterlegten Einheitspreisen je Raumgruppe erledigt das in einem Nachtrag von einer Seite; ein Vertrag mit reinem Pauschalpreis führt zu einer neuen Vergabe.

Der letzte Punkt ist die MVL. Sie hält fest, welche Mindestleistung geschuldet ist, und ist damit die Bezugsgröße für Beanstandungen und für eine mögliche Minderung. Ohne diese Festlegung diskutieren Sie im Streitfall über Eindrücke statt über vereinbarte Leistungen.

Einordnung für Halle, Leipzig und den Saalekreis

Weil der Branchenmindestlohn bundesweit einheitlich gilt, unterscheiden sich die Preise zwischen Regionen weniger stark, als viele erwarten. Der spürbare Unterschied entsteht über die Objektstruktur und über die Wegezeiten. Im Raum Halle, Leipzig, Merseburg, Leuna, Schkopau und Bitterfeld-Wolfen ist der Anteil an Produktions-, Sozial- und Umkleideflächen höher als in reinen Bürostandorten, und Umkleiden und Duschen liegen im Zeitbedarf nahe an Sanitärbereichen.

Der zweite regionale Faktor ist die Verfügbarkeit von Personal zu den gewünschten Zeiten. Ein Objekt, das ausschließlich zwischen 5 und 7 Uhr gereinigt werden darf, konkurriert mit allen anderen Objekten um dasselbe knappe Zeitfenster. Wer sein Zeitfenster um zwei Stunden weitet oder eine Randzeit am Abend zulässt, verbessert seine Position in der Kalkulation spürbar.

Dritter Punkt ist die Bündelung. Mehrere Objekte eines Auftraggebers innerhalb desselben Reviers lassen sich mit gemeinsamer Objektleitung, gemeinsamem Materiallager und geteilter Maschinenkapazität günstiger betreiben als Einzelstandorte. Wer im Umkreis von Halle und Leipzig mehrere Liegenschaften unterhält, sollte sie deshalb in einer Vergabe bündeln und Einheitspreise je Raumgruppe verlangen, statt für jedes Objekt einen eigenen Pauschalpreis zu verhandeln.

Für kleine Objekte in Randlagen des Einzugsgebiets, etwa in Querfurt, Zeitz oder Sangerhausen, gilt der umgekehrte Effekt. Hier sollten Anfahrt und Rüstzeit im Angebot getrennt ausgewiesen sein. Sonst erscheint der Quadratmeterpreis unerklärlich hoch, obwohl die eigentliche Reinigungsleistung identisch kalkuliert ist.

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