Treppenhausreinigung: Kosten je Wohneinheit und Monat

Was zur Treppenhausreinigung tatsächlich gehört

Treppenhausreinigung ist die Unterhaltsreinigung der gemeinschaftlich genutzten Innenflächen eines Wohngebäudes. Dazu gehören Treppenläufe und Podeste, Hauseingang und Windfang, Handläufe und Geländer, Wohnungseingangstüren im Außenbereich, Briefkastenanlage, Beleuchtungskörper in Reichweite, Kellergänge, Fahrrad- und Trockenräume sowie die Fenster im Treppenhaus.

Nicht dazu gehören die Wohnungen selbst, Balkone, Loggien, Terrassen und der Außenbereich vor dem Gebäude. Diese Abgrenzung wirkt selbstverständlich, ist aber der häufigste Grund für Nachfragen aus dem Mieterkreis. Wer die Grenze im Aushang klar benennt, spart sich einen erheblichen Teil der Rückfragen im Alltag.

Die tatsächliche Reinigungsfläche ist außerdem deutlich kleiner als die Grundfläche des Treppenhauses vermuten lässt. Gerechnet wird die begehbare Verkehrsfläche plus die Podeste, nicht die umbaute Fläche. Für die Kalkulation ist zusätzlich die Zahl der Geschosse entscheidend: Ein fünfgeschossiges Haus hat bei gleicher Fläche mehr Treppenläufe, mehr Handlauf und mehr Wegezeit als ein dreigeschossiges.

Der Rechenweg: von der Fläche zum Preis

Auch in der Wohnungswirtschaft entsteht der Preis über die Zeit, nicht über den Quadratmeter. Die Flächenleistung liegt im Treppenhaus bei rund 180 bis 220 Quadratmetern je Stunde, weil Treppen langsamer sind als ebene Flächen und Handläufe, Geländer und Türen einzeln bearbeitet werden. Mit einem Stundenverrechnungssatz von 30,00 Euro lässt sich daraus jeder Objektpreis herleiten.

Das Beispiel: ein Wohngebäude mit zwölf Wohneinheiten, fünf Geschossen und 180 Quadratmetern Treppenhausfläche einschließlich Kellergang und Eingangsbereich. Bei 200 Quadratmetern je Stunde ergibt das 0,90 Stunden je Durchgang. Multipliziert mit 30,00 Euro sind das 27,00 Euro je Reinigungsgang. Alles Weitere ist eine Frage des Rhythmus.

Wichtig für die Umlage: Rechnen Sie auf Jahresbasis, nicht auf Monatsbasis. Bei wöchentlicher Reinigung fallen 52 Durchgänge im Jahr an, bei 14-täglicher 26 und bei monatlicher 12. Wer mit vier Durchgängen je Monat rechnet, unterschlägt vier Durchgänge im Jahr und bekommt in der Abrechnung eine Differenz, die er nicht erklären kann.

Rechenweg in einer Zeile: Treppenhausfläche geteilt durch Flächenleistung mal Stundenverrechnungssatz mal Durchgänge im Jahr, geteilt durch die Zahl der Wohneinheiten.

Kosten je Wohneinheit nach Rhythmus

Die Tabelle rechnet das Beispielobjekt mit zwölf Wohneinheiten und 27,00 Euro je Durchgang für vier gängige Rhythmen durch. Der Wert in der letzten Spalte ist die Zahl, die für die Betriebskostenabrechnung und für Gespräche mit Mietern relevant ist.

Der Verteilerschlüssel ist dabei eine eigene Entscheidung. Üblich sind die Zahl der Wohneinheiten oder die Wohnfläche. Die Verteilung nach Wohneinheiten ist bei Treppenhausreinigung sachnäher, weil die Nutzung des Treppenhauses eher mit der Zahl der Haushalte als mit der Wohnungsgröße zusammenhängt. Maßgeblich ist aber immer der im Mietvertrag vereinbarte Schlüssel.

Ein zweites Beispiel zeigt, worauf es bei der Bewertung eines Angebots wirklich ankommt: Ein kleines Haus mit sechs Wohneinheiten und 90 Quadratmetern Treppenhausfläche kostet je Durchgang 13,50 Euro. Bei 14-täglicher Reinigung sind das 351,00 Euro im Jahr, also 58,50 Euro je Wohneinheit und Jahr - exakt derselbe Wert wie beim großen Haus. Entscheidend ist nicht die Größe des Hauses, sondern das Verhältnis von Treppenhausfläche zu Wohneinheiten.

Genau hier liegen die Ausreißer in jedem Bestand. Ein Haus mit großzügigem Eingangsbereich, langem Kellergang und nur acht Wohneinheiten liegt je Wohneinheit deutlich über dem Durchschnitt, ohne dass der Dienstleister zu teuer wäre. Prüfen Sie diese Objekte einzeln, bevor Sie den gesamten Bestand neu ausschreiben.

Umlagefähigkeit nach der Betriebskostenverordnung

Die Kosten der Gebäudereinigung gehören nach Anlage 1 Nr. 9 zu § 2 der Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Betriebskosten. Voraussetzung ist in der Regel, dass der Mietvertrag eine wirksame Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten enthält und dass es sich um laufend anfallende Kosten handelt. Diese Einordnung ist allgemein und ersetzt keine rechtliche Prüfung des Einzelfalls.

Aus dem Merkmal laufend anfallend folgt die wichtigste Abgrenzung der Praxis: Einmalige Leistungen sind nicht umlagefähig. Eine Grundreinigung des Treppenhauses nach einem Wasserschaden, die Beseitigung von Bauverschmutzung nach einer Sanierung oder eine Entrümpelung des Kellergangs gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung, sondern in die Instandhaltung oder in die Schadensregulierung.

Zu beachten ist außerdem das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Der Vermieter darf nur solche Kosten umlegen, die ein wirtschaftlich denkender Vermieter für erforderlich halten durfte. Praktisch bedeutet das: Eine zweimal wöchentliche Reinigung in einem ruhigen Bestand mit acht Wohneinheiten kann angreifbar sein, wenn der Rhythmus nicht begründbar ist.

Die dritte Anforderung betrifft die Belegbarkeit. Halten Sie Rechnung, Leistungsverzeichnis und Nachweis der erbrachten Durchgänge zusammen ablegbar bereit. Mieter haben ein Recht auf Belegeinsicht, und ein Objektbuch mit dokumentierten Reinigungsgängen erledigt die meisten Einwände, bevor sie zu einem Verfahren werden.

Umlagefähig sind laufend anfallende Reinigungskosten. Einmalige Grund-, Bau- oder Schadenreinigungen gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung.

Abgrenzung: Reinigung, Winterdienst und Außenanlagen

Drei Leistungen werden im Bestand häufig von demselben Dienstleister erbracht, gehören aber in drei getrennte Positionen der Betriebskostenverordnung. Die Gebäudereinigung fällt unter Nr. 9, die Straßenreinigung einschließlich des Winterdienstes auf öffentlichen Gehwegen unter Nr. 8, die Gartenpflege unter Nr. 10.

Diese Trennung ist keine Formalie. Wenn Reinigung, Winterdienst und Grünpflege in einer Sammelposition abgerechnet werden, ist die Abrechnung angreifbar, weil sich die Einzelbeträge nicht mehr den Betriebskostenarten zuordnen lassen. Verlangen Sie deshalb im Vertrag getrennte Positionen mit getrennten Preisen, auch wenn nur ein Unternehmen alle drei Leistungen erbringt.

Beim Winterdienst kommt hinzu, dass die Räum- und Streupflicht aus der Verkehrssicherungspflicht folgt und durch Beauftragung eines Dienstleisters in der Regel nicht vollständig entfällt. Dem Eigentümer verbleibt nach ständiger Rechtsprechung eine Auswahl- und Überwachungspflicht. Dokumentierte Einsatznachweise sind deshalb nicht nur Abrechnungsgrundlage, sondern auch Entlastungsnachweis.

Praktisch bewährt hat sich eine Jahresübersicht je Objekt, die für alle drei Leistungen Rhythmus, Zeitraum, Nachweisform und Jahreskosten nebeneinanderstellt. Diese eine Seite beantwortet in der Belegeinsicht mehr Fragen als jeder Ordner mit Einzelrechnungen.

Typische Streitpunkte mit Mietern

Der häufigste Einwand lautet, die Reinigung habe nicht stattgefunden. In den meisten Fällen hat sie stattgefunden, nur zu einem Zeitpunkt, an dem niemand im Haus war, und das Ergebnis war nach zwei Tagen nicht mehr sichtbar. Ein Nachweisblatt im Hausflur mit Datum und Handzeichen entkräftet diesen Einwand zuverlässig und kostet nichts.

Der zweite Streitpunkt ist die Qualität. Hier hilft nur eine Leistungsbeschreibung, die Positionen und Rhythmen benennt, statt allgemein von gründlicher Reinigung zu sprechen. Wenn im Vertrag steht, dass Fensterbänke im Treppenhaus 14-täglich und Kellergänge monatlich gereinigt werden, ist die Diskussion über den staubigen Kellergang im dritten Untergeschoss in zwei Sätzen erledigt.

Dritter Punkt: Verschmutzungen, die nicht aus der normalen Nutzung stammen. Umzugsspuren, Bauschutt aus Wohnungsmodernisierungen, Farbreste oder abgestellter Sperrmüll gehören nicht zur laufenden Reinigung. Regeln Sie im Vertrag einen Stundensatz für solche Zusatzeinsätze und legen Sie fest, wer sie beauftragt. Ohne diese Regelung erledigt die Reinigungskraft es stillschweigend, und der Aufwand landet ungeprüft in der Umlage.

Der vierte Punkt betrifft Bestände mit Reinigungsplan im Umlaufverfahren, in denen einzelne Wohnungen selbst reinigen. Sobald ein Teil der Mieter selbst reinigt und ein anderer Teil den Dienstleister bezahlt, entsteht ein Verteilungsproblem, das sich in der Abrechnung nicht sauber abbilden lässt. Für den Bestand ist die einheitliche Lösung fast immer die günstigere.

Selbstreinigung durch Mieter oder Dienstleister

In vielen Altbeständen reinigen die Mieter das Treppenhaus im Wechsel nach einem Plan. Das kostet keine Umlage und funktioniert dort, wo die Mieterschaft stabil ist. Mit jedem Mieterwechsel, jeder Auslandsabwesenheit und jedem Konflikt im Haus sinkt die Verlässlichkeit, und der Aufwand verlagert sich in die Hausverwaltung, wo er teurer ist als die Reinigung selbst.

Rechnen Sie den Vergleich ehrlich: Bei 14-täglicher Reinigung liegt die Umlage im Beispielobjekt bei rund 4,88 Euro je Wohneinheit und Monat. Dem stehen der Verwaltungsaufwand für Pläne, Erinnerungen, Beschwerden und Ersatzbeauftragungen gegenüber. Eine einzige Beschwerdebearbeitung im Quartal übersteigt diesen Betrag in der Regel bereits.

Wenn Sie umstellen, ändern Sie den Mietvertrag oder nutzen die im Vertrag vorgesehene Möglichkeit zur Einführung neuer Betriebskosten. Kündigen Sie die Umstellung mit Vorlauf an, nennen Sie den Rhythmus, den Leistungsumfang und den erwarteten Betrag je Wohneinheit. Eine Umstellung, die ohne Ankündigung in der nächsten Abrechnung auftaucht, erzeugt Widerspruch unabhängig von der Sache.

Was in die Leistungsbeschreibung gehört

Ein belastbares Leistungsverzeichnis für die Treppenhausreinigung passt auf eine Seite je Objekttyp. Es muss nicht umfangreich sein, aber es muss die Positionen benennen, über die im Alltag gestritten wird. Die folgende Liste enthält die Punkte, die in Beständen der Region regelmäßig fehlen.

Ergänzen Sie eine Regelung zur Qualitätskontrolle: Wer prüft in welchem Abstand, wie wird beanstandet und innerhalb welcher Frist wird nachgearbeitet. Ohne Nachbesserungsfrist bleibt jede Beanstandung folgenlos. Zwei Werktage sind in der Praxis eine sinnvolle Größe.

• Objektliste mit Wohneinheiten, Geschossen und Treppenhausfläche je Haus
• Positionen je Rhythmus: Treppen und Podeste, Handläufe, Eingangsbereich, Briefkastenanlage, Kellergang, Treppenhausfenster
• Sonderpositionen mit Stundensatz: Umzugsspuren, Bauverschmutzung, Sperrmüll
• Nachweisform: Nachweisblatt im Objekt oder digitale Dokumentation
• Ansprechpartner und Erreichbarkeit auf beiden Seiten
• Getrennte Preise für Reinigung, Winterdienst und Grünpflege
• Nachbesserungsfrist und Vorgehen bei wiederholter Beanstandung

Einordnung für Bestände in Halle, Leipzig und Merseburg

In den Beständen zwischen Halle, Leipzig, Merseburg und Bitterfeld-Wolfen dominieren zwei Bautypen mit sehr unterschiedlichem Kostenprofil. Industriell gefertigte Wohnbauten haben kompakte Treppenhäuser mit hoher Wohneinheitenzahl je Aufgang; die Kosten je Wohneinheit liegen dort am unteren Rand des Korridors. Gründerzeitbestände mit breiten Treppenläufen, Stuck und großen Eingangsbereichen liegen deutlich darüber.

Für die Ausschreibung folgt daraus: Bilden Sie Lose nach Bautyp, nicht nach Stadtteil. Ein Los aus 40 gleichartigen Aufgängen lässt sich mit einem Einheitspreis je Aufgang und Durchgang sauber vergeben. Werden Gründerzeit- und Plattenbauobjekte in einem Los vermischt, kalkuliert jeder Bieter einen Mischpreis mit Sicherheitsaufschlag, und Sie zahlen den Aufschlag auf den gesamten Bestand.

Der zweite regionale Punkt ist die Bündelung von Winterdienst und Reinigung. In Beständen mit vielen kleinen Aufgängen entfällt ein erheblicher Teil der Kosten auf die Anfahrt. Wer beide Leistungen an denselben Dienstleister vergibt, kann die Wegekosten teilen - vorausgesetzt, die Positionen bleiben in Vertrag und Abrechnung getrennt ausgewiesen.

HEICO betreut Wohnungsbestände im Radius von rund 80 Kilometern um Halle (Saale) mit fester Revierzuordnung. Für die Abrechnung stellen wir je Objekt eine Jahresübersicht mit Rhythmus, Durchgängen, Nachweisform und Jahreskosten bereit, die sich direkt in die Betriebskostenabrechnung überführen lässt.

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