Was kostet Gebäudereinigung? Die Kalkulation im Detail

Warum ein Quadratmeterpreis allein nichts aussagt

Die häufigste Frage in Erstgesprächen lautet: Was kostet der Quadratmeter? Die Frage ist verständlich, aber sie führt in die Irre. Ein Quadratmeter Großraumbüro mit durchgehendem Teppichboden und ein Quadratmeter Sanitärbereich mit sechs Waschbecken und vier Kabinen sind in der Reinigung nicht dasselbe. Zwischen beiden liegt beim Zeitbedarf ein Faktor von sechs bis acht. Ein einziger Preis je Quadratmeter kann diesen Unterschied nicht abbilden.

Seriöse Kalkulation läuft deshalb nie über den Quadratmeter, sondern über die Zeit. Der Kalkulator ermittelt für jede Raumgruppe eine Flächenleistung, multipliziert die daraus entstehende Stundenzahl mit dem Stundenverrechnungssatz und rechnet das Ergebnis auf den Monat hoch. Erst am Ende wird durch die Fläche geteilt, um einen Vergleichswert je Quadratmeter zu erhalten. Dieser Wert ist ein Ergebnis, kein Eingabewert.

Für Sie als Auftraggeber hat das eine praktische Folge: Sie können jedes Angebot rückwärts aufrollen. Teilen Sie den Monatspreis durch die Zahl der Einsätze und dann durch den Stundenverrechnungssatz. Heraus kommt die Zeit, die der Anbieter für einen Durchgang eingeplant hat. Diese Zahl sagt mehr über die zu erwartende Qualität aus als jede Referenzliste.

Ein Preis je Quadratmeter ist immer ein Ergebnis der Kalkulation, nie ihr Ausgangspunkt. Wer ihn als Ausgangspunkt nennt, hat das Objekt nicht angesehen.

Der Tariflohn als Untergrenze jeder Kalkulation

Das Gebäudereinigerhandwerk ist eine tarifgebundene Branche mit allgemeinverbindlichem Mindestlohn. Seit dem 1. Januar 2026 liegt der Branchenmindestlohn in der Innen- und Unterhaltsreinigung, also der Lohngruppe 1, bei 15,00 Euro je Stunde. Für Glas- und Fassadenreinigung gilt eine eigene, höhere Lohngruppe. Die jeweils gültigen Werte stehen im Tarifvertrag; sie ändern sich in der Regel zum Jahreswechsel.

Dieser Wert ist der reine Bruttostundenlohn des Mitarbeiters. Er enthält keine Sozialabgaben, keine Lohnfortzahlung im Urlaubs- und Krankheitsfall, keine Berufsgenossenschaft, keine Umlagen. Rechnet man diese Bestandteile hinzu, entstehen die Personalvollkosten. In der Praxis liegt der Aufschlag auf den Tariflohn bei rund 50 bis 60 Prozent, abhängig von Krankenstand, Urlaubsanspruch und betrieblichen Zusatzleistungen.

Auf die Personalvollkosten kommen Material, Maschinen, Verbrauchsmittel, Fahrzeuge, Objektleitung, Verwaltung sowie Wagnis und Gewinn. Das Verhältnis zwischen Tariflohn und Endpreis je Stunde nennt die Branche Vollkostenfaktor. Er liegt in der Unterhaltsreinigung in der Regel zwischen 1,9 und 2,2. Wir rechnen in diesem Artikel durchgehend mit dem Faktor 2,0, was bei 15,00 Euro Tariflohn einen Stundenverrechnungssatz von 30,00 Euro ergibt.

Damit haben Sie sofort eine Plausibilitätsgrenze. Ein Angebot, das rechnerisch unter etwa 26 Euro je Leistungsstunde liegt, lässt sich mit tariflich bezahltem Personal nicht darstellen. Entweder wird die eingeplante Zeit später nicht geleistet, oder der Anbieter kalkuliert mit Bedingungen, die er nicht offenlegt.

Flächenleistung: der Hebel mit der größten Wirkung

Die Flächenleistung gibt an, wie viele Quadratmeter eine Reinigungskraft in einer Stunde bearbeitet. Sie ist die einzige Größe, die der Anbieter im Angebot frei wählen kann, und genau deshalb ist sie die Ursache für die meisten Preisunterschiede. Zwei Anbieter mit identischem Stundensatz und identischem Leistungsverzeichnis kommen auf völlig verschiedene Preise, wenn einer 250 und der andere 500 Quadratmeter je Stunde ansetzt.

Realistische Werte hängen von Raumzuschnitt, Möblierungsgrad, Belag und Ausstattung ab. Offene Flächen ohne Möblierung lassen sich schnell bearbeiten, kleinteilige Zellenbüros mit Schreibtischen, Stühlen und Papierkörben deutlich langsamer. Sanitärbereiche sind die langsamste Raumgruppe überhaupt. Die folgende Tabelle zeigt typische Werte und den daraus errechneten Monatspreis bei einem Stundenverrechnungssatz von 30,00 Euro.

Der Monatsfaktor ergibt sich aus 52 Wochen geteilt durch 12 Monate, also 4,33 Wochen je Monat. Bei fünf Einsätzen pro Woche sind das rund 21,7 Einsätze im Monatsmittel, bei drei Einsätzen 13,0 und bei zwei Einsätzen 8,7. Diese Zahlen sind der Grund, warum die Rechnung im Februar und im Oktober trotzdem gleich hoch ist: Es wird der Jahresdurchschnitt abgerechnet, nicht der einzelne Monat.

Rechenweg je Zeile: 30,00 Euro geteilt durch die Flächenleistung ergibt den Preis je Quadratmeter und Durchgang, multipliziert mit den Einsätzen je Monat ergibt den Monatswert.

Ausstattungsgrad: warum Sanitärflächen alles verschieben

Die Tabelle zeigt einen Wert, der auf den ersten Blick unglaubwürdig wirkt: 10,85 Euro je Quadratmeter und Monat für Sanitärflächen. Er ist korrekt. Ein Sanitärbereich wird bei fünf Einsätzen pro Woche nicht überwischt, sondern vollständig aufbereitet - Objekte gereinigt und desinfiziert, Spiegel und Armaturen nachgezogen, Verbrauchsmaterial aufgefüllt, Abfall entsorgt, Fliesenspiegel im Handbereich abgezogen.

Entscheidend ist deshalb nicht die Gesamtfläche, sondern die Mischung. Ein Bürogebäude mit 1.400 Quadratmetern, davon 60 Quadratmeter Sanitär, liegt bei einem völlig anderen Preis als ein baugleiches Gebäude mit 140 Quadratmetern Sanitär. Wenn ein Anbieter den Sanitäranteil nicht erfragt, hat er ihn geschätzt. Und Schätzungen gehen im Wettbewerb systematisch nach unten.

Ähnlich wirken Teeküchen, Umkleiden, Duschen, Aufzüge und stark frequentierte Verkehrsflächen mit Eingangsbereich. Auch Glastüren und Trennwände im Innenbereich sind ein eigener Posten, der oft vergessen wird. Diese Flächen machen selten mehr als 15 Prozent der Gesamtfläche aus, verursachen aber regelmäßig 30 bis 40 Prozent des Zeitbedarfs.

Für die Ausschreibung folgt daraus eine klare Anforderung: Geben Sie Flächen nach Raumgruppen getrennt an, nicht als Summe. Ein Raumbuch mit Bodenbelägen, Sanitärobjekten und Ausstattungsmerkmalen ist die beste Investition, die Sie vor einer Vergabe machen können. Es macht Angebote vergleichbar und nimmt später jedem Nachtragsstreit die Grundlage.

Rhythmus: der stärkste Preishebel, den Sie selbst steuern

Der Rhythmus ist die einzige der vier Größen, über die Sie als Auftraggeber allein entscheiden. Er wirkt annähernd linear: Wer von fünf auf drei Einsätze pro Woche geht, senkt die Kosten um rund 40 Prozent. Der Sprung von drei auf zwei Einsätze bringt weitere 33 Prozent. Kein anderer Hebel wirkt so stark und so unmittelbar.

Der Haken liegt darin, dass nicht jede Raumgruppe den gleichen Rhythmus verträgt. Sanitärbereiche und Teeküchen kippen bei reduzierter Frequenz sehr schnell, und zwar nicht optisch, sondern hygienisch. Büroflächen dagegen halten eine Reduzierung von fünf auf drei Einsätze in der Regel problemlos aus, wenn zwischen den Vollreinigungen eine Sichtreinigung läuft, die Abfall entsorgt und offensichtliche Verschmutzungen beseitigt.

Der übliche Fehler bei Sparrunden besteht darin, den Rhythmus pauschal über alle Flächen zu senken. Sinnvoll ist das Gegenteil: Sanitär und Frequenzbereiche bleiben unverändert oder werden verstärkt, Büro- und Nebenflächen gehen zurück. So sinkt der Preis, ohne dass die wahrgenommene Qualität einbricht. Ein gutes Angebot weist die Rhythmen deshalb je Raumgruppe aus und nicht als Gesamtaussage für das Objekt.

• 5x pro Woche: Sanitär, Eingangsbereich, Kantine, Empfang, Aufzüge
• 3x pro Woche: Zellenbüros, Besprechungsräume, Flure in Bürogeschossen
• 1x pro Woche: Archive, Technikräume, wenig genutzte Nebenflächen
• monatlich bis quartalsweise: Hochreinigung, Lüftungsgitter, Sockelleisten, Heizkörper
• jährlich: Grundreinigung der Bodenbeläge, Innenglasflächen komplett

Sonderflächen, Glas und alles, was nicht im Monatspreis steckt

Der Monatspreis der Unterhaltsreinigung deckt den laufenden Betrieb ab. Alles, was in größeren Abständen anfällt, wird separat kalkuliert und separat beauftragt. Das ist keine Preistaktik, sondern eine Frage der sauberen Zuordnung: Eine Grundreinigung alle zwei Jahre lässt sich nicht sinnvoll in einen Monatspreis einrechnen, weil sie sonst auch dann bezahlt wird, wenn der Vertrag vorher endet.

Zu den typischen Zusatzpositionen gehören die Glasreinigung an Außenfassade und Innenverglasung, die Grundreinigung elastischer und textiler Beläge, die Reinigung von Fassaden und Außenanlagen, der Winterdienst sowie einmalige Anlässe wie Bau-, Umzugs- oder Havariereinigungen. Jede dieser Positionen gehört mit eigener Einheit ins Leistungsverzeichnis: je Quadratmeter, je Stück, je Stunde oder je Objekt und Saison.

Ein Angebot, das solche Leistungen unter einer Sammelposition mit dem Wort inklusive führt, ist nicht günstiger, sondern unklarer. Fragen Sie im Zweifel nach der hinterlegten Menge. Wenn ein Anbieter Glasreinigung inklusive anbietet, aber keine Glasfläche in Quadratmetern nennt, wird die Position im ersten Streitfall zu Ihren Lasten ausgelegt.

Drei Angebote für dasselbe Objekt - so lesen Sie sie

Das folgende Beispiel stammt aus einer typischen Konstellation: ein Bürogebäude mit 1.400 Quadratmetern Reinigungsfläche, fünf Einsätze pro Woche, identisches Leistungsverzeichnis für alle Bieter. Die drei Angebote liegen zwischen 1.302 und 3.255 Euro im Monat. Der Faktor zwischen dem günstigsten und dem teuersten Angebot beträgt 2,5. Das wirkt nach Willkür, ist aber vollständig erklärbar.

Rechnen Sie jedes Angebot zurück: Monatspreis geteilt durch 21,7 Einsätze ergibt den Preis je Durchgang. Diesen geteilt durch 30,00 Euro Stundenverrechnungssatz ergibt die eingeplante Zeit. Die Fläche geteilt durch diese Zeit ergibt die unterstellte Flächenleistung. Damit haben Sie die eine Zahl, die der Anbieter im Angebot nicht zeigt, die aber über das gesamte Vertragsverhältnis entscheidet.

Angebot A unterstellt 700 Quadratmeter je Stunde. Das entspricht knapp fünf Sekunden je Quadratmeter, inklusive Papierkörben und Sanitär. Diese Leistung ist nicht erbringbar. Sie werden sie im Objekt auch nicht sehen. Angebot B liegt mit 350 Quadratmetern je Stunde im realistischen Bereich für ein gemischtes Bürogebäude. Angebot C mit 280 Quadratmetern je Stunde kalkuliert gründlich und ist damit nicht überteuert, sondern anders spezifiziert.

Bezogen auf die Fläche entspricht Angebot B 1,86 Euro je Quadratmeter und Monat. Angebot A liegt bei 0,93 Euro, Angebot C bei 2,33 Euro.

So machen Sie Angebote vergleichbar

Vergleichbarkeit entsteht nicht durch mehr Angebote, sondern durch eine engere Aufgabenstellung. Wenn drei Anbieter dieselbe Fläche, dieselben Rhythmen und dieselben Positionen kalkulieren, sind die Preise vergleichbar. Wenn jeder Anbieter selbst festlegen darf, was er anbietet, vergleichen Sie drei verschiedene Leistungen zu drei verschiedenen Preisen.

Das Werkzeug dafür ist ein vorgegebenes Leistungsverzeichnis. Es muss nicht juristisch perfekt sein, aber es muss vollständig sein: Flächen je Raumgruppe, Bodenbeläge, Anzahl der Sanitärobjekte, Rhythmen je Position, Zeitfenster, Zugangsregelung, Materialstellung, Verbrauchsmittel. Ergänzen Sie ein Feld für die kalkulierte Stundenzahl je Woche - viele Anbieter füllen es aus, und die Zahl ist aussagekräftiger als jeder Preis.

Führen Sie vor der Abgabe eine gemeinsame Objektbegehung durch. Sie kostet Sie zwei Stunden und nimmt allen Bietern die Ausrede, sie hätten die Bedingungen nicht gekannt. Wer nicht zur Begehung erscheint, kalkuliert nach Aktenlage. Halten Sie in der Vergabe außerdem fest, wie die Qualitätskontrolle läuft und welche Folge eine wiederholte Beanstandung hat. Ohne diesen Punkt hat der Preis kein Gegenüber.

• Flächen nach Raumgruppen getrennt, nicht als Summe
• Sanitärobjekte in Stückzahlen, nicht in Quadratmetern
• Rhythmen je Position, nicht pauschal je Objekt
• Zeitfenster und Zugangsregelung verbindlich benennen
• Materialstellung und Verbrauchsmittel eindeutig zuordnen
• Feld für kalkulierte Wochenstunden im Angebotsformular vorsehen
• Verfahren der Qualitätskontrolle und Folgen bei Mängeln festlegen

Einordnung für die Region Halle, Leipzig und Merseburg

Die Preiskorridore in diesem Artikel gelten bundesweit als Orientierung, weil der Tariflohn bundesweit einheitlich ist. Regionale Unterschiede entstehen vor allem über Anfahrtswege, Verfügbarkeit von Personal und die Struktur der Objekte. Im Raum Halle, Leipzig, Merseburg, Leuna und Bitterfeld ist die Objektstruktur stark industriell geprägt, was den Anteil an Hallen-, Sozial- und Umkleideflächen gegenüber reinen Bürostandorten erhöht.

Praktisch relevanter als der Ort ist die Erreichbarkeit. Ein Objekt, das in einem bestehenden Revier liegt, lässt sich anders kalkulieren als ein Einzelstandort mit 40 Kilometern Anfahrt für eine Reinigungskraft und drei Stunden Einsatzzeit. Bei kleinen Objekten in Randlagen kann die Anfahrt den Preis je Quadratmeter spürbar anheben, ohne dass an der Leistung etwas anders wäre.

HEICO arbeitet von Halle (Saale) aus in einem Radius von rund 80 Kilometern mit fester Revierzuordnung. Für die Kalkulation bedeutet das: Objekte in Halle, Leipzig, Merseburg, Leuna, Schkopau, Schkeuditz und Bitterfeld-Wolfen liegen innerhalb bestehender Touren. Für Standorte am Rand des Einzugsgebiets weisen wir Anfahrt und Rüstzeit im Angebot getrennt aus, damit Sie sehen, welcher Anteil des Preises auf Leistung und welcher auf Logistik entfällt.

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