Gebäudereinigung für die Wohnungswirtschaft
Von der Sichtreinigung im Treppenhaus bis zur Streugutdokumentation: nachvollziehbar für Abrechnung und Haftungsfall.
Für Wohnungsunternehmen und Verwalter umfasst die Gebäudereinigung Treppenhäuser, Keller- und Nebenflächen, Glasflächen im Gemeinschaftsbereich, Außenanlagen sowie Winterdienst. Auftraggeber sind Genossenschaften, kommunale Gesellschaften und WEG-Verwaltungen. Üblich sind wöchentliche Turnusse mit Sichtreinigung dazwischen. Der Preis hängt von Geschosszahl, Treppenmaterial, Aufzug und Anfahrtsdichte ab; maßgeblich bleibt das vereinbarte Leistungsverzeichnis, das zugleich die Grundlage der Betriebskostenabrechnung bildet.
Verwalter und Wohnungsunternehmen führen Reinigungsleistungen nicht nur als Ordnungsthema, sondern als Kosten- und Haftungsposition. Kosten der Gebäudereinigung, der Gartenpflege und der Straßenreinigung sind nach § 2 Betriebskostenverordnung grundsätzlich umlagefähig, wenn sie laufend anfallen und dem Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Absatz 3 BGB entsprechen. Die Unterhaltsreinigung im Treppenhaus wird deshalb meist wöchentlich vergeben, ergänzt um eine Sichtreinigung für Zwischentage. Parallel steht die Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers: Sie kann auf einen Dienstleister übertragen werden, die Auswahl- und Überwachungspflicht bleibt jedoch bestehen. Für die Räum- und Streupflicht gilt das ebenso wie für Baumkontrolle und Grünpflege, weshalb Einsatzprotokolle im Streitfall den Ausschlag geben. HEICO betreut Bestände in Halle, Leipzig, Merseburg und im Umland aus einer Hand, damit Turnus, Winterdienst und Außenanlagen nicht auf drei Verträge verteilt sind.
Was in dieser Branche anders ist
Umlagefähigkeit nach Betriebskostenverordnung
Nur laufend anfallende Kosten sind umlagefähig; einmalige Grundreinigungen oder Instandsetzungen gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung. Ein sauber getrenntes Leistungsverzeichnis mit eigenen Positionen für Turnus, Sonderleistung und Winterdienst erspart Widersprüche der Mieterschaft.
Verkehrssicherungspflicht und Übertragung
Die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf einen Dienstleister muss schriftlich, eindeutig und inhaltlich vollständig sein, sonst wirkt sie im Haftungsfall nicht. Beim Eigentümer verbleiben Auswahl-, Instruktions- und Überwachungspflichten, die durch Stichproben und Protokolle belegt werden sollten.
Winterdienst mit Nachweisführung
Räum- und Streuzeiten richten sich nach der kommunalen Straßenreinigungssatzung, üblicherweise werktags ab dem frühen Morgen bis in den Abend. Jeder Einsatz wird mit Uhrzeit, Fläche, Streugut und Witterung dokumentiert, weil im Schadensfall die Dokumentation und nicht die Erinnerung zählt.
Hausordnung und Abgrenzung zum Mieter
Wird die Treppenhausreinigung den Mietern auferlegt, reicht ein bloßer Verweis in der Hausordnung in der Regel nicht; erforderlich ist eine klare mietvertragliche Regelung. Wo Eigenleistung und Dienstleistung nebeneinander bestehen, sollte das Leistungsverzeichnis die Flächen eindeutig abgrenzen.
Schlüssel, Zutritt und Sicherheit
Schlüssel und Transponder werden dokumentiert übergeben, personenbezogen zugeordnet und bei Ausscheiden zurückgefordert. Für Schließanlagen empfiehlt sich eine gesonderte Haftungsregelung, da die Kosten eines Anlagentauschs den Jahreswert des Reinigungsvertrags übersteigen können.
Reviertreue statt wechselnder Kräfte
Mieterbeschwerden entstehen seltener durch Turnuslücken als durch ständig wechselndes Personal, das die Besonderheiten des Hauses nicht kennt. Eine feste Reviereinteilung mit benannter Vertretung hält die Qualität stabil und macht Rückfragen der Verwaltung kurz.
Nachvollziehbare Qualitätskontrolle
Regelmäßige Objektbegehungen mit Protokoll geben der Verwaltung eine belastbare Grundlage gegenüber Eigentümern und Mietern. Sinnvoll ist eine Bewertung nach festen Kriterien, damit aus Eindrücken überprüfbare Feststellungen werden.
Flächen, Leistungen und Rhythmen
| Fläche oder Bereich | Leistung | Rhythmus |
|---|---|---|
| Treppenhäuser im Geschosswohnungsbau | Nassreinigung der Podeste und Läufe, Handläufe, Briefkastenanlage | wöchentlich, Sichtreinigung zwischendurch |
| Eingangsbereiche und Windfänge | Sauberlaufzonen, Glastüren, Klingeltableau, Nassreinigung | zwei- bis dreimal wöchentlich |
| Keller-, Trocken- und Fahrradräume | Kehren, Nassreinigung der Gänge, Kontrolle auf Lagerung in Fluchtwegen | monatlich bis quartalsweise |
| Glasflächen im Gemeinschaftsbereich | Treppenhausfenster, Eingangsverglasung, Rahmen und Falze | zwei- bis viermal jährlich |
| Außenanlagen und Grünflächen | Rasen, Gehölzschnitt, Laubbeseitigung, Papierkorbleerung, Wegereinigung | vegetationsabhängig, März bis November |
| Gehwege, Zuwegungen und Stellplätze | Räumen und Streuen, Streugutbevorratung, Einsatzdokumentation | bedarfsabhängig in der Saison, Bereitschaft täglich |
| Müllstandsflächen und Behälterplätze | Reinigung der Standflächen, Behälterumsetzung, Beseitigung von Beistellungen | wöchentlich, an Abfuhrtage gekoppelt |
| Leerstandswohnungen vor Neuvermietung | Endreinigung mit Sanitär, Bodenbelag, Fenstern und Einbauschränken | einmalig je Mieterwechsel |
Der tatsächliche Rhythmus wird im Leistungsverzeichnis je Fläche festgelegt.
Regelwerke und Normen
Diese Vorgaben bestimmen, wie in Wohnungswirtschaft gereinigt und dokumentiert wird. Wer sie im Leistungsverzeichnis nennt, bekommt vergleichbare Angebote.
- § 2 Betriebskostenverordnung, insbesondere Nummer 8 Straßenreinigung, Nummer 9 Gebäudereinigung und Nummer 10 Gartenpflege
- Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Absatz 3 BGB und Umlagemaßstab nach § 556a BGB
- Verkehrssicherungspflicht als Verkehrspflicht im Rahmen von § 823 BGB, einschließlich Auswahl- und Überwachungspflicht
- Kommunale Straßenreinigungs- und Winterdienstsatzung des jeweiligen Ortes, die Zeiten und Umfang der Räum- und Streupflicht festlegt
- DIN 13549 als Grundlage zur Bewertung der Reinigungsqualität bei Abnahmen und Begehungen
Checkliste für die Ausschreibung
Diese Punkte gehören in die Unterlagen, bevor Angebote eingeholt werden.
- Leistungsverzeichnis mit getrennten Positionen für Turnus, Sonderleistung, Grünpflege und Winterdienst, damit die Umlagefähigkeit prüfbar bleibt
- Schriftliche Übertragung der Verkehrssicherungspflicht mit Angabe von Flächen, Zeiten und Winterdienstbereitschaft
- Nachweis der Einsatzdokumentation für Winterdienst mit Uhrzeit, Streugut und Witterung
- Benannte Objektleitung mit fester Erreichbarkeit und definierter Reaktionszeit bei Mängelmeldungen
- Betriebshaftpflicht mit ausreichender Deckung einschließlich Schlüssel- und Schließanlagenrisiko
- Nachweis der Eintragung in die Handwerksrolle für das Gebäudereiniger-Handwerk sowie Unbedenklichkeitsbescheinigungen
Passende Leistungen
Häufige Fragen: Wohnungswirtschaft
Kosten der Gebäudereinigung zählen nach § 2 Nummer 9 Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Betriebskosten, sofern sie laufend anfallen und im Mietvertrag als Betriebskosten vereinbart sind. Einmalige Grundreinigungen oder Sanierungsfolgen gehören nicht dazu. Maßstab ist zusätzlich das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Absatz 3 BGB.
Die Räum- und Streupflicht lässt sich vertraglich auf einen Dienstleister übertragen, wenn Flächen, Zeiten und Umfang eindeutig geregelt sind. Die Auswahl-, Instruktions- und Überwachungspflicht bleibt in der Regel beim Eigentümer. Deshalb sind Einsatzprotokolle und gelegentliche Kontrollen keine Formalie, sondern der eigentliche Haftungsschutz.
Im Geschosswohnungsbau hat sich eine wöchentliche Nassreinigung der Läufe und Podeste eingespielt, in stark frequentierten Häusern zwei Durchgänge pro Woche. Eingangsbereiche und Sauberlaufzonen brauchen häufig eine höhere Frequenz. Zwischen den Turnussen federt eine Sichtreinigung punktuelle Verschmutzungen ab, ohne den vollen Aufwand auszulösen.
Kalkuliert wird nach Geschossen, Wohneinheiten, Treppenmaterial und Anfahrtsdichte, nicht nach reiner Quadratmeterzahl. Ein Aufzug, ein Kellerabgang, Naturstein oder ein zweiter Eingang verändern den Aufwand spürbar, ebenso die Zahl der Objekte in einer Tour. Eine belastbare Zahl entsteht erst nach Objektbegehung und Leistungsverzeichnis; frühere Angaben sind reine Orientierung.
Ja, Grünpflege, Wegereinigung, Laubbeseitigung, Müllstandsflächen und Winterdienst lassen sich in einem Vertrag bündeln. Das verkürzt die Abstimmungswege in der Verwaltung und vermeidet Zuständigkeitslücken zwischen mehreren Dienstleistern, die sich im Winterdienst oder bei Beistellungen am Müllplatz erfahrungsgemäß am teuersten auswirken. Umfang und Turnus werden je Liegenschaft im Leistungsverzeichnis festgelegt.